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【心連心裝飾】新房交付,你必須要知道的60條重要事項!!!

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發表于 2018-12-6 13:41:32 | 只看該作者 回帖獎勵 |倒序瀏覽 |閱讀模式
本帖最后由 心連心裝飾 于 2018-12-6 13:45 編輯

    2019年前后,有很多在建小區都臨近交付,有很多業主來公司咨詢裝修事宜的時候,免不了也要問起交付時候需要注意哪些事項。為此心連心特意找尋了一些資料,整理出小區交付,新房入住需掌握的60條知識匯編,以供大家參考。


1.什么是業主?
廣義的業主是指房屋所有權人,狹義的業主是指產權證等權屬證書上的登記人。通常說業委會候選人,是指狹義的業主。參考資料:《建筑物區分所有權司法解釋》。

2.收房時開發商需要向業主提供哪些法律文件?
原則上,收房時業主應當查看開發商應提供的“三書一證一表”,“三書”是指《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、《建筑工程質量認定書》,“一證”是指《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》,“一表”是指《竣工驗收備案表》。但目前一般是具有兩書一表,即《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、《竣工驗收備案表》,就符合交房條件。

3.房屋竣工驗收的指的是什么?
開發商在購房合同中一般都將竣工驗收合格作為交房條件,但何為竣工驗收合格?開發商往往把自己組織的五方驗收作為驗收合格的標準,甚至在補充協議中約定將五方驗收作為交房條件。其實這是得不到法律認可的。
依據《消防法》、《建設工程質量管理條例》和《房屋建筑和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理辦法》等法律法規的規定,房屋交付,必須取得消防驗收合格證和竣工驗收備案表,方能交付。

4.《竣工驗收備案表》有什么作用?
一般情況下,開發商能提供竣工備案表,說明房屋主體質量是合格的,如果有足夠的證據證明其確實不合格,是可以推翻的。

5.有《竣工驗收備案表》,但房屋有重大質量問題怎么辦?
業主收房、驗房對房屋質量有疑義時,可以申請質監站或其他專業機構對房屋質量進行鑒定,如果鑒定主體結構不合格,即使開發商能提供《竣工驗收備案表》,業主也有權拒絕收房。


6.房屋存在質量瑕疵,業主如何處理?
房屋存在空鼓、小裂縫、墻面滲水等質量瑕疵,業主在收房時,應當列出問題清單,要求開發商限期整改,整改期間由開發商承擔物業費。如果拒不整改,業主可以自己整改,費用由開發商承擔。如果開發商拒不整改,給業主造成相應損失的,有權要求開發商賠償。

7.合同約定延期交房違約金太低,業主如何取得合理違約賠償?
現在不少開發商在購房合同中將延期交房的違約金約從范本的每日按總價款的萬分之一到三,約定為無論多長時間都只賠總價款的萬分之一,甚至萬分之0.5,這樣的約定是顯失公平的。業主可以與開發商進行協商,協商不成可以提起訴訟。司法實踐中一般會確認這種約定無效,按日計算違約金,也可以視為沒有約定,按同期貸款利息計算違約金。

8.房產證、國土證遲遲辦不下來,業主該如何維權?
開發商延期辦證,但合同約定的違約金過低,有的甚至約定為無論違約多長時間都只賠總價款的百分之一。這樣的約定是顯失公平的,業主在訴訟中可以請求確認約定無效,要求按日計算違約金,也可以視為沒有約定,按同期貸款利息計算違約金。

9.小區架空層(雜物間)是開發商的嗎?
開發商常常將規劃的架空層封閉后改建成車庫或雜物間,出售或出租牟利。但規劃層高不超過2.2米的架空層,是不計容積率,不能單獨辦理權屬證書的。根據“房隨地轉,地隨房走”的不動產處分原則,架空層(雜物間)的產權附屬于地面建筑物的產權。

10.開發商能否將小區地下車位出售給非業主?
不能,因為《物權法》明確規定“建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。”
“首先滿足業主需要”對于建設單位而言,就是必須按規劃配置比例,將車位處分給業主,不能賣給非業主。


11.開發商能不能將小區地下車位出售(出租)給一個或少數幾個業主?
不能。小區地下車位的規劃有合理配置比例,是與小區房屋戶數相對應的,不能集中處分給少數業主。如目前長沙的小區住宅小區的車位與房屋套數的配置比例是0.8:1,原則上應盡可能的滿足每個業主使用需求,不能只滿足少數業主的需求,更不應該對業主以外的人出售。

12.小區內停車收費標準由誰定價?
根據國家發改委的規定,小區停車收費已經放開,不再由政府定價,凡已成立業委會的小區停車收費定價由業委會經由業主大會決定。

13.開發商沒有按規劃建設小區配套設施,業主有權要求整改嗎?
按設計規劃建設小區配套設施是開發商的義務,如果開發商沒有按設計規劃建設配套設施,業主有權要求開發商補建相關施設,如果補建條件已經不具備,業主有權向開發商索賠。

14.物業管理用房歸誰所有?
物業管理用房由全體業主所有,主要用于物業管理辦公用房,物業管理配套用房和業委會辦公用房。每個小區都必須按建筑總面積的一定比例,配備物業服務用房,這是開發商的必須履行的義務。

15.保質期內業主如何提出維修要求?
保質期內發現房屋質量問題,業主應當以書面方式及時向開發商提出維修要求,并請開發商或物業公司簽收,一般情況下開發商會直接或委托物業公司進行維修。如開發商委托物業公司維修的,應要求物業公司出具開發商授權或委托維修的證明。


16.開發商未履行維修責任的后果如何?
如果開發商或開發商委托的物業公司在質保期內未完全履行維修義務,業主有權要求開發商繼續履行維修義務。即使過了質保期業主仍然有權要求開發商承擔維修責任。
如開發商在合理時間內拒絕履行維修義務,或者在緊急情況下,為避免更大損失,業主有權自行維修,保留好相關票據,費用由開發商承擔。如果開發商拒不承擔,業主可以通過訴訟方式向開發商索賠。

17.什么是物業?
物業是指已經交付使用的建筑物、設備、設施和場地。

18.什么是物業管理?
物業管理,是指業主通過選聘物業管理企業,由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

19.什么是物業服務費?
物業費服務是指物業服務企業按照物業服務合同約定,對房屋及共用配套的設施設備和公共或共用場地進行維修、養護、管理,維護相關區域內的環境衛生和秩序,向業主(使用人)所收取的費用。

20.物業服務不到位,業主可以拒交物業費嗎?
一般情況下,單個業主無權以物業服務不到位為由,拒交物業費。物業服務不到位,業主可以成立業委會加強對物業服務的監督,要求物業企業限期整改,如物業企業整改后,服務仍不能達到合同約定的服務標準的,業委會可以召開業主大會解聘物業企業。


21.物業公司可以用停水停電的方法催收物業費嗎?
不可以。因為,用電用水是居民應當享受的基本生活權利,并不是基于物業管理合同產生的合同內容。物業公司只是受水電部門委托代收水電費,沒有權力隨意停止供水供電。業主對于物業公司的行為可以向供電、供電企業和物業企業主管部門舉報。

22.建筑物上物品脫落造成損失如何承擔責任?
建筑物、構筑物或者其他設施及其擱置物、懸掛物發生脫落、墜落造成他人損害,所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯的,應當承擔侵權責任。所有人、管理人或者使用人賠償后,有其他責任人的,有權向其他責任人追償。

23.高層建筑中拋鄭物品造成損失的由誰承擔?
從建筑物中拋擲物品或者從建筑物上墜落的物品造成他人損害,難以確定具體侵權人的,除能夠證明自己不是侵權人的外,由可能加害的建筑物使用人給予補償。請參考閱讀:《侵權責任法》。

24.業主能否以樓上漏水為由拒交物業費嗎?
不能。樓上漏水屬于相鄰關系,樓下業主應當找樓上業主,要求其維修好漏點,造成樓下業主損失的應當賠償損失,物業公司(業委會)可以組織協調,提供樓上業主的聯系方式,如樓上業主拒不整改的,樓下業主應當依法起訴。

25.業主家中失竊可以向物業索賠嗎?
要根據物業合同的規定來確定物業的責任。如果物業服務企業沒有按物業服務合同要求提供安保服務或安保服務不符合要求,比如保安人數未按要求配置,巡查次數少、巡查范圍不到位,監控設備不起作用,對外來人員進出及大件物品搬離小區未進行登記等等,總之,要在物業服務企業未充分履行合同安保義務情況下,應當對業主失竊承擔相應的責任。


26.業主停在地面的小車被損壞可以向物業公司索賠嗎?
如果業主的車是停放在劃定的車位上,并交納了相應的費用,物業公司未能盡到法定和約定義務,應當對業主的損失承擔相應的責任。

27.拖欠物業費,物業公司要向我收“滯納金”合理嗎?
如果業主無理拒絕交納物業費,物業公司可以向業主收取不高于本金的“滯納金”,如果業主有正當理由,法院一般不會支持物業公司要求業主支付滯納金的請求。

28.小區管理規約能得到法院的認可嗎?
《物權法》規定,業主大會或者業主委員會的決定,對業主具有約束力,小區管理規約是業主大會通過的決定,對業主具有約束力。是能得到法院認可的,除非該規約違反了法律法規的相關規定。

29.物業公司以拖欠物業費為由起訴我,該怎么辦?
業主要積極收集物業公司未按合同約定提供服務或服務達到合同約定標準的相關證據,并要業委會或其他業主出庭證明物業公司未按合同約定服務或服務達到合同約定標準,請求法院駁回物業公司的請求或是降低物業費。
如果物業公司服務不到位給業主造成損失的,業主可以提起訴訟要求物業公司賠償。

30.電梯應該多久做一次檢測?過期未檢測應該找誰投訴?
電梯作為特種設備,事關業主生命安全,國家要求每年必須進行一次檢測,并將檢測結果的原件放置在電梯內,檢測不合格的不得使用。申請電梯年檢是物業服務企業的義務,如果物業企業過期未檢測電梯,業主可以找住建部門投訴物業企業,要求住建部門進行處罰。


31.物業公司應不應該向業主小區公開收支情況?應該多久公開一次?
物業管理實行包干制的小區,物業公司沒有法定義務向業主公開支收情況。如果物業服務合同約定物業企業向業主公開支收情況的,公開時間和次數按合同約定實施。為督促物業公司公開收支情況,還可以在合同中約定物業公司不履行公開收支的違約處罰。

32.小區公共設施質保期是多久?過了質保期維護費用規則誰承擔?
小區公共設施的保質期根據不同的部位和設備時間不同,建筑物基礎與建筑物設計使用年限一致,外墻是5年,水管2年,電梯、供電設施備等按合同約定或國家相關規定執行,保持期內由開發商或供應商維修,過了質保期,小的維修由物業公司承擔費用,中、大維修動用維修基金。

33.小區有哪些公共收益?所有權歸誰?
凡是利用小區共有部分、共用設備、設施經營取得的收益,都是小區公共收益,小區公共收益因小區的地理位置不同,業主共有建筑物和設施設施的多寡不同而變化,但其收益歸全體業主。

34.物業侵吞小區公共收益,應該怎么辦?
物業侵占分小區的公共收益,業主可以向街道、社區、物監部門舉報,業委會成立后有權向物業公司追索。

35.什么是業主大會?業主大會有哪些權利?
業主大會是由小區全體業主組成的權利組織。
業主大會的權利是:
(一)制定和修改業主大會議事規則;
(二)制定和修改管理規約;
(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;
(四)選聘和解聘物業服務企業;
(五)籌集和使用專項維修資金;
(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;
(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。


36.什么是業委會?業委會的職責是什么?
業委會是業主大會選舉產生的業主組織,負責業主大會的日常工作,執行業主大會的決定事項業委會的職責是:
(一)召集業主大會會議,報告物業管理的實施情況;
(二)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;
(三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;
(四)監督管理規約的實施;
(五)業主大會賦予的其他職責。
作為業主,你可以根據自己的實際情況,參加業委會選舉,參與和監督業委會的工作。

37.都說業主是小區的主人,這個主人有什么權利?
房屋的所有權人為業主。業主在物業管理活動中,享有下列權利:
(一)按照物業服務合同的約定,接受物業服務企業提供的服務;
(二)提議召開業主大會會議,并就物業管理的有關事項提出建議;
(三)提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議;
(四)參加業主大會會議,行使投票權;
(五)選舉業主委員會成員,并享有被選舉權;
(六)監督業主委員會的工作;
(七)監督物業服務企業履行物業服務合同;
(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;
(九)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;
(十)法律、法規規定的其他權利。

38.業委會有訴訟主體資格嗎?
根據《物權法》、《物業管理條例》的規定和最高人民法院《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》,業主委員會在若干涉及物業管理的訴訟中是具有主體資格的。實際訴訟中,部分法院通常要求業委會參加訴訟的,應取得業主大會的授權或認可。

39.政府相關部門有權解散業委會嗎?
業委會是業主自治的經濟組織,只要依法依規選舉產生,依法依規開展工作,政府相關部門無權散散業委會。但業委會在工作存在違法違規的情形時,政府相關部門有權予以指導和糾正,業委會不得從事與物業管理無關的工作。

40.房產局不備案影響業委會的法律地位嗎?
房產局不備案不影響業委會的法律地位。備案屬于告知性行為,不是行政審批,只要業委會是依法選舉產生,達到法定條件,就取得合法地位。業委會沒有備案表,全國多數法院都通過審查其產生的選舉資料的完整性來作出認可或否認,但長沙地區的法院要求在備案表才認可,這增加了業委委的義務,增加了小區維權的難度。


41.業委會成員可以領取津貼嗎?
由于業委會是業主自治組織,業委會開展工作會產生相應的費用支出,業委會成員要為業委會的工作長期地付出大量的時間、精力,可以領取相應的工作津貼。
業主大會和業委會的工作經費由全體業主負擔。可以由業主分攤,可以由小區的公共收益中列支。

42.物業可以對小區地面停車收取費用嗎?
物業公司對小區地面停車收費,應在前期管理規約中約定,或征得過半業主同意。業主大會成立后,收取地面停車費應經過業主大會表決同意。

43.地面停車免費方式可取嗎?
小區地面停車是否免費,由業主大會(業委會)根據小區的具體情況確定,如果停車位充分,鼓勵對業主實行停車免費,如果小區停車位緊張,可以適當收費,以便合理管理和規范停車。
但筆者認為,地上車位屬于全體業主,如完全不收費,勢必形成有車的業主侵蝕沒車業主的合法權益,理應適當收費;同時,收取費用可用于公共設施維護,即體現公平,又能增加公共收益。

44.業主不交物業費就不能競選(當選)業委會委員嗎?
般來說,交納物業費與競選(當選)業委會委員沒有直接關系。交納物業費是基于物業服務合同約定的義務。
《小區管理規約》或《業主大會議事規則》如約定:欠交物業費的業主不應成為業委會候選人的,則欠費業主不能成為業委會候選人。因為《小區管理規約》和《業主大會議事規則》都是小區業主自我約束、自我管理的法律文件,對全體業主有約束力。

45.物業公司加收電梯費合法嗎?
不合法,因為電梯的用電、日常維護等費用都包含在物業費中,電梯如需大中維修,要依法定程序動用維修資金。


46.老物業以物業費未結清為由,拒絕退出小區怎么辦?
物業服務合同到期,業委會代表業主大會與新的物業公司簽訂新的物業服務合同后,老物業不得以物業費未結清為由,拒絕退出。如果拒絕退出,一是業主有權拒絕向老物業公司交物業費,二是向物業管理部門反映,要求對老物業公司予以查處,三是向人民法院起訴,要求老物業退出。但業委會應當在簽訂物業合同時通過懲罰性條款和引入第三方監管的方式來應對和處理新老物業交接問題。

47.物業對業主家中維修項目可否收費?
可以。但應當公示收費項目和收費標準或與業主協商有償收費。

48.前期物業合同自業委會成立后即自動終止了嗎?
前期物業合同不是自業委會成立后自動終止,而是業委會成立后與物業公司簽訂物業服務合同生效的,前期物業合同終止。

49.物業公司以暫停服務手段要求漲物業費怎么辦?
物業公司以暫停服務手段要求漲物業費的行為既違法,又違。業委會應據理力爭,同時做好相應準備,以應對可能出現的突發情況。業委會可以要求物業公司進行整改,如果整改達不到要求或物業公司拒不進行整改的,業委會也可以直接召開業主大會解除物業合同,解聘物業公司。
業委會可以在簽訂物業合同時通過懲罰性條款和引入第三方監管的方式加強對物業進行監督。

50.開發商有義務向業委會移交物業資料嗎?物業資料包括哪些?
因為開發商與前期物業交接時,小區還沒有業委會,因些《物業管理條例》規定:在辦理物業承接驗收手續時,建設單位應當向前期物業服務企業移交下列資料:
(一)竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;
(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;
(四)物業管理所必需的其他資料。
物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。


51.小區垃圾是由物業公司清運的嗎?
根據長沙市的相關規定,已經不再向物業公司收取垃圾清運費。但將小區的生活垃圾運到垃圾站的費用由物業公司承擔。

52.小區更換前期物業要取得開發商同意嗎?
不需要。更換物業公司是法律法規賦予業主大會的權利,開發商無權干涉。

53.前期物業合同未到期,就不能更換物業公司嗎?
可以更換。目前,有的開發商為了牟取利益,將前期物業合同定的時間很長,并且以前期物業合同未到期為由,阻礙業主大會更換物業公司。根據相關法律法規的規定,小區業委會代表業主大會與物業公司簽訂服務合同后,則前期物業合同終止。

54.老舊小區未安裝監控是物業公司的責任嗎?
不是。物業公司相當于小區管家,他沒有義務為小區建設基礎設施。

55.社區可以代替業委會招標選聘物業嗎?
選聘物業公司是《物權法》、《物業管理條例》賦予業主大會和業主委員會的權利,一般情況下社區不能代替業委會招標選聘物業公司。如果因為客觀原因未選舉產生業委會,或業委會成員不足半數的,在新的業委會選舉產生前,社區居委會可以代行業委會的職責。如在物業公司突然退出小區時,社區還可以臨時選聘物業公司進入小區提供服務。

56.什么情況下業主可以自治?
一般情況下小區規模比較小,戶數不多,只有數百戶,業主權利意識強,參與小區事務積極性高,有比較好的自治團體的,經小區業主共同決定,可以開展物業自管,在“互聯網+”時代,通過科技的助力,很多大小區也嘗試物業自治,并且取得了很好的效果。

57.積極參與籌備業委會,可是有人背后說我“無利不趕早”怎么辦?
成立業委會是一件有利于整個小區集體利益的大事,而任何一件事情涉及到集體利益的時候,總會有各種各樣的反對聲音,有的甚至是“賊喊捉賊”。
俗話說:身正不怕影子斜,所以應該放平心態,堅持正義。只要你堅持公益原則,堅持奉獻精神,要相信群眾眼睛是雪亮的,日子久了業主們一定會看到你的仁心!

58.物業招標完成了,新物業不積極參與交接怎么辦?
業委會應當提前預防這一問題的出現,在物業合同中約定,交接工作由新老物業直接交接,業委會代表業主進行監督,約定合理時間內不能完成交接,業委會有權解除合同。

59.業委會如何申請組織力構代碼證?開通對公賬戶?
業委會可以持備案通知和主任的身份證到長沙市技術質量監督局申請機構代碼證,取得機構代碼證后。憑備案通知和代碼證即可在銀行開辦對公賬戶。

60.小區結建人防工程的使用權和收益權歸誰享有?
《人民防空法》規定了“誰投資,誰受益”的原則。開發商的投資成本隨著商品房的銷售,都轉嫁給了業主,在商品房開發的第三階段,開發商的權利已經用盡,業主才是整棟建筑區劃的真正投資者。因此,地下人防工程的使用權和收益權,理所當然歸業主所有。




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